Как добиться капитального ремонта в многоквартирном доме вне очереди

Каждый месяц в квитанции за квартиру мы видим строчку «Взнос на капитальный ремонт». Привычно оплачиваем и надеемся, что когда-нибудь наш подъезд станет уютным, а вода в трубах — чистой. Однако годы идут, а реальных изменений не видно. Разбираемся, почему очереди на ремонт растягиваются на десятилетия и есть ли у собственников хоть какой-то рычаг влияния на эту систему.

Куда идут деньги: «общий котёл» против спецсчёта

Система капитального ремонта в России работает по двум принципиально разным сценариям. От того, какой из них выбран в вашем доме, зависит буквально всё — от скорости проведения работ до качества материалов, которые будут использованы строителями.

В большинстве домов ежемесячные взносы жителей уходят на счета регионального оператора. Получается большая общая копилка, из которой государство черпает средства для ремонта домов по всей области или городу согласно утверждённому графику. Минус здесь очевиден: деньги, собранные жителями вашего дома, могут быть потрачены на ремонт хрущёвки на соседней улице или в другом районе, а ваш дом будет ждать своей очереди десятилетиями. Но есть и плюс: если дом старый и жильцов в нём немного, самостоятельно накопить деньги на хороший ремонт будет сложно. А благодаря фонду капремонта можно не ждать, когда накопятся взносы жителей одного дома, а провести ремонт в соответствии с графиком, используя взносы жителей всех домов региона.

«Ещё одна тонкость ремонта под управлением регионального оператора — в том, что ремонтников он привлекает через тендеры. И ни для кого не секрет, что очень часто побеждает подрядчик, предложивший самую низкую цену. Вот и выходит на объект фирма с дешёвыми материалами и неквалифицированными работниками. В результате "новый" лифт постоянно ломается, трубы прорывает, а крыша начинает снова протекать через пару-тройку лет».

Ильдар Ахтямовведущий инженер строительной компании «Атриум»

Второй путь — это открытие специального счёта на дом. В этом случае деньги никуда не уходят — они аккумулируются на отдельном банковском вкладе, который принадлежит конкретному многоквартирному дому. Преимущество очевидно: жильцы сами решают, когда начинать ремонт, какие работы проводить в первую очередь и каких подрядчиков нанимать. Но есть и обратная сторона медали: ответственность целиком ложится на плечи собственников. Если на счету не хватает средств, а в процессе ремонта внезапно выяснилось, что нужны какие-то дополнительные работы, бесплатно их никто не проведёт. Придётся либо срочно собирать недостающую сумму, либо мириться с недоработками.

«Если вы перешли на спецсчёт, вы можете самостоятельно выбрать подрядчика, тщательно проверив его репутацию. Вы также можете сами закупать материалы и оборудование или контролировать их закупку. Это даёт шанс получить качество, а не освоение бюджета», — рассказывает эксперт.

Как формируется график капитального ремонта и можно ли ускорить очередь

Многие собственники впадают в ступор, когда заходят на сайт регионального оператора и видят, что их относительно свежая девятиэтажка стоит в очереди на капремонт в 2040 году. Откуда берутся эти цифры?

График формируется на основе данных о физическом износе конструктивных элементов здания. Однако здесь кроется главная проблема: качество этих данных часто оставляет желать лучшего. Инвентаризация жилого фонда проводилась давно, и во многих отчётах состояние домов — лишь бумага, не имеющая ничего общего с реальностью.

Если ваш дом платит деньги в региональный фонд, то «заказать» ремонт по собственному желанию нельзя. Однако существует механизм переноса срока капремонта на более ранний период для случаев, когда какие-то инженерные системы дома находятся в аварийном состоянии и требуют срочного ремонта.

Чтобы ускорить капремонт, придётся приложить некоторые усилия: нужно провести общее собрание и принять (не меньше чем 2/3 голосов) решение о проведении технического обследования дома. Техобследование производится на средства собственников дома. Если результаты покажут необходимость срочного ремонта, их нужно направить региональному оператору и в администрацию, которые внесут изменения в программу капремонта. Путь этот небыстрый, но это единственный законный способ «подвинуть» очередь.

Какой дом лучше: монолитный, кирпичный или панельный

Можно ли отремонтировать дом самостоятельно?

Да, можно. Более того, если жильцы отремонтировали дом самостоятельно, они могут быть освобождены от уплаты взносов за капремонт.

Но тут важно знать: не всякий ремонт считается капитальным. Чтобы понять, какие работы относятся к капремонту и могут служить основанием для приостановки платежей, нужно уточнить их перечень у регионального оператора или в управляющей компании. Также необходимо документально зафиксировать факт выполнения работ и их соответствие требованиям к капитальному ремонту. Это может понадобиться для взаимодействия с региональным оператором или при возможных спорах.

Что делать, если ремонт делают спустя рукава

Допустим, наступил долгожданный день начала ремонта, рабочие пришли и начали класть кафель в подъезде, но делают это так, что без слёз не взглянешь. Многие собственники в этот момент опускают руки, считая, что против системы не попрёшь. Это ошибка.

У вас есть право на контроль. На каждом этапе проведения работ, если ваш дом находится в управлении регионального оператора, вы должны назначить ответственного представителя от собственников. Он обязан:

• иметь на руках проектную документацию;
• сверять фактически выполненные работы с тем, что написано в акте;
• в случае выявления дефектов не подписывать акт приёма-передачи.

Если видите, что подрядчик халтурит, нужно немедленно писать жалобу в управляющую компанию, региональный фонд капремонта и жилищную инспекцию. Требуйте приостановки работ и исправления недочётов. Помните: вы — заказчик. Да, через посредника в лице фонда, но именно на ваши деньги закупаются материалы.

«Ремонт многоквартирного дома имеет свою специфику, и вряд ли кто-то из жильцов в ней хорошо ориентируется. Даже если у вас есть опыт малоэтажного строительства, это не поможет, например, при теплотехническом расчёте отопления многоквартирного дома. Поэтому рекомендую скинуться жильцами дома и нанять на время ремонта независимого специалиста для контроля работ. Или как минимум для проведения инспекции перед подписанием актов», — советует эксперт.

На капитальный ремонт многоквартирного дома устанавливается гарантийный срок. Согласно Жилищному кодексу РФ, гарантия составляет 5 лет с момента подписания акта сдачи-приёмки выполненных работ. Но имейте в виду, что гарантия распространяется только на отремонтированные объекты. Если в программу капремонта не был включён ремонт кровли, то потёкшую через год после капремонта крышу по гарантии не отремонтируют.

Можно ли не платить взносы на капремонт?

Взносы на капремонт относятся к обязательным платежам, независимо от того, какой способ накопления выбран в доме. Долги по ним взыскиваются точно так же, как и любые другие долги по ЖКХ, — через суд. Судебные приставы могут заблокировать банковские счета, наложить запрет на регистрационные действия с квартирой (её не удастся продать или подарить), а в крайних случаях — арестовать имущество.

Но варианты не платить взносы на капремонт есть:

• Не должны платить взносы жильцы домов, запланированных под снос.
• Также не платят взносы на капремонт жильцы новых домов (обычно в течение 5 лет после завершения строительства).
• Если жильцы самостоятельно выполнили работы (или часть работ) по капитальному ремонту, они могут быть освобождены от взносов.
• Если жильцы выбрали накопление средств на специальном счёте и уже накопили минимальную сумму для капремонта, устанавливаемую региональными властями, на общем собрании может быть принято решение о приостановлении взносов за капремонт. Они могут быть возобновлены при исчерпании средств или при увеличении минимальной суммы из-за инфляции.
• Льготным категориям граждан (инвалидам, ветеранам, малоимущим, многодетным и т. д.) платить взносы необходимо в полном размере, но при оформлении льготы государство позже возвращает часть денег. Размер льгот и списки категорий в разных регионах могут отличаться, их следует уточнить в УК, на сайте местной администрации или в ближайшем МФЦ.

Чек-лист: как привести дом в порядок

Если вы устали быть пассивным плательщиком, начните действовать прямо сейчас. Вот алгоритм, который поможет сдвинуть ситуацию с мёртвой точки:

1. Узнайте статус дома. Зайдите на сайт ГИС ЖКХ или портал вашего регионального фонда капремонта. Введите адрес — вы увидите, где копятся деньги и на какой срок запланирован ремонт.
2. Проверьте состояние. Если ремонт нужен срочно, а по плану он через 15 лет, инициируйте общее собрание собственников для заказа технического обследования. Заключение экспертов — ваш главный козырь.
3. Рассмотрите спецсчёт. Обсудите с соседями переход на специальный счёт. Это требует кворума не менее 50% голосов собственников. Если решили перейти на спецсчёт, внимательно выбирайте банк — он должен быть крупным и надёжным, с выгодными условиями начисления процентов на остаток средств. После открытия специального счёта уведомите регионального оператора — уже накопленные в фонде средства должны быть перечислены на этот специальный счёт.
4. Контролируйте. Если ремонт начался, не будьте сторонним наблюдателем. Фотографируйте, задавайте вопросы, требуйте отчётов. Ваша активность — лучшая гарантия того, что трубы не потекут через месяц после ухода строителей.

Капитальный ремонт — это не «налог на воздух», а инвестиция в комфорт, безопасность и стоимость вашей недвижимости. Квартира в доме с обновлёнными коммуникациями и красивым фасадом стоит дороже и продаётся быстрее. Но система работает только тогда, когда она находится под жёстким контролем тех, для кого создана, то есть собственников жилья. Не бойтесь задавать неудобные вопросы, требовать документы и отстаивать свои права. Это ваша собственность, и только вам решать, в каком состоянии она будет находиться через пять, десять или двадцать лет.

Как провести капитальный ремонт в доме под управлением ТСЖ

Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.

Видео по теме от RUTUBE